Рынок недвижимости Казани: пузырь сдулся, но дно еще далеко

Новости

Объявления

Информация

Статьи

Разное

Счетчики

Новости рынка недвижимости

07.04.2009 11:21

Кризис за считанные месяцы до неузнаваемости изменил лицо рынка недвижимости в столице Татарстана. Еще совсем недавно квартиры в еще строящихся домах раскупались как горячие пирожки, а спрос значительно превышал предложение. Теперь же напуганные проблемами строительных компаний казанцы (те, кто может себе это позволить) предпочитают покупать вторичное жилье, считая, что риск потерять деньги при этом значительно ниже. При этом банки фактически свернули ипотечные программы, риэлторские агентства закрываются одно за другим, а строительные компании вынуждены переходить к бартерным расчетам. Эксперты считают, что ситуация скоро будет еще хуже.

Спрос на жилье падает с начала острой фазы кризиса осенью прошлого года. По сообщению Управления федеральной регистрационной службы по РТ, в IV квартале 2008 года было зарегистрировано 401 404 сделки с жилой недвижимостью, тогда как в IV квартале 2007 года - 421 952 сделки.

О чем говорят эти цифры? Во-первых, очевидно, что пузырь, надувшийся на рынке недвижимости в "тучные" годы, все-таки заметно сдулся. Но, судя по развитию ситуации, еще не до конца. Впереди рынок ожидают неизбежные банкротства девелоперов, которые не могут выполнить обязательства перед кредиторами и поставщиками, выброс на рынок ипотечных квартир и как следствие - дальнейшее снижение цен.

Как утверждают в Гильдии риэлторов РТ, с осени прошлого года квартиры в Казани подешевели на 10-12%. По данным мониторинга цен предложения, проведенного "Риэлт-порталом", в марте средние цены 1 кв. м на вторичном рынке составили 38 528 рублей, на квартиры в новостройках - 37 266 рублей, введенное в эксплуатацию жилье стоило в среднем 37 998 рублей за 1 кв. м, а строящееся - 36 534 рублей за 1 кв. м.

По информации компании "Регионбизнесконсалтинг", с начала года готовые квартиры подешевели еще на 5%. На первичном рынке снижение составило, по разным оценкам, 7-10%. Кроме того, на рынке новостроек появились предложения по 30 000 рублей за 1 кв. м, тогда как себестоимость строительства коммерческого жилья в Татарстане, по оценкам зам-министра строительства РТ Андрея Ясько, составляет 27 000 руб. за 1 кв. м.

Несмотря на скидки и уговоры риэлторов, покупательская активность в этом сегменте низкая. Казанцы предпочитают брать "проверенную вторичку", пишут "Ведомости". "В этом сегменте нет риска, что жилье будет не достроено или не сдано", - говорит директор оценочной компании "Регионбизнесконсалтинг" Ильдар Шагиахметов.

По данным мэрии Казани, в городе уже заморожено 142 стройки из 259, а это несколько миллионов квадратных метров жилья. В числе приостановленных проектов — ЖК "Симфония" ("Фон"), ЖК "Дружба" ("Унистрой"). Кроме того, корректируются сроки сдачи крупнейших строящихся комплексов, здесь снижены темпы строительства. Например, "Солнечный город" (девелопер — "Солнечный город"), "Современник" ("ЮИТ-Лентек"), "Экопарк Дубрава" ("Тандем Д"), "Магеллан" ("Татиммобиллен").

Согласно планам мэрии в городе в 2009 г. планируется ввести лишь 750 000 кв. м жилья против прошлогодних 901 500 кв. м, т. е. на 17% меньше. 300 000 кв. м из них придутся на программу социальной ипотеки.

Из-за нехватки оборотных средств застройщики готовы рассчитываться с поставщиками квартирами по бартеру. По статистике минстроя РТ, за прошлый год его доля у строителей увеличилась с 2% до 35%. Бартерные квартиры, по данным президента Гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова, выставляются на рынке с дисконтом 10-15%. Но и такие предложения не всегда уходят быстро: потенциальные покупатели ждут дальнейшего падения цен на недвижимость — зачем сегодня покупать то, что завтра будет дешевле?

ПОКУПАТЕЛИ МОГУТ ПОДОЖДАТЬ - БУДЕТ ДЕШЕВЛЕ

Начальник отдела инвестиционных проектов строительной компании "Мостаф" Оксана Дудкина считает, что покупателям можно и подождать. "У ряда застройщиков цены еще завышены на 5-10%. На эти 5-10% цены снизятся к лету — хотя бы из-за сезонного фактора", — прогнозирует она. "Не думаю, что в Казани есть большой задел для снижения цен, учитывая, что за последние два года жилье у нас подорожало всего на 5%", — возражает директор агентства недвижимости "Мэлт" Эдуард Шамсеев. По его словам, сейчас самое время покупать: "Квартиру в новостройке, которая осенью стоила 2 миллиона рублей, сейчас можно взять за 1,6-1,8 миллиона рублей".

"Велика вероятность того, что строительные компании, руководство которых понимает, что их бизнес идет ко дну, продолжат демпинговать", — считает Яакко Тойвонен, директор филиала компании "ЮИТ-Лентек" в Казани. По его мнению, "чтобы рассчитаться с кредиторами, они готовы работать без прибыли".

"Трудно сказать, насколько подешевеет жилье в новостройках, но то, что оно не будет дорожать, — это факт", — говорит Гульшат Фахруллина, гендиректор компании "Финтайм" (кредитный брокер).

"ВТОРИЧКА": ПРЕДЛОЖЕНИЕ ВДВОЕ ПРЕВЫШАЕТ СПРОС

Директор АН "Август" Зинаида Джамалиева говорит, что цены на самое бюджетное и поэтому самое ходовое жилье — гостинки (квартиры гостиничного типа), малосемейки, комнаты, 1-комнатные хрущевки — держатся практически на докризисном уровне (по данным "Регионбизнесконсалтинга", в 42 400 руб. за 1 кв. м). "Если такая недвижимость и дешевеет, то только за счет того, что риэлторы поумерили свои аппетиты и работают за меньшее вознаграждение", — делится она.

Шагиахметов подтверждает тенденцию: сейчас приобретаются исключительно недорогие квартиры для собственного проживания. Жилье улучшенной планировки непопулярно: с начала года оно подешевело почти на 4%, тогда как хрущевки — всего на 1,5%.

По оценкам риэлторов, предложение на вторичном рынке превышает спрос в 1,5-2 раза. "Но это не значит, что покупатель выбирает из нескольких равноценных предложений: одна квартира — совсем “убитая”, другая не подходит по местоположению, третья — по цене", — говорит Шамсеев.

Шагиахметов отмечает, что объем предложения на вторичном рынке сокращается: если в начале года в городе было около 11 000 предложений по продаже квартир, то сейчас — примерно 7000. "В условиях, когда жилье дешевеет, но покупатели просят все больших скидок, продавцы постепенно снимают свои объекты с продажи", — объясняет он. По информации Шамсеева, сейчас стандартная практика на рынке — дисконт в 50 000-100 000 рублей с любой квартиры. "Конечно, покупатели пытаются получить куда большие скидки, но продавец идет на это, только если продать квартиру надо срочно", — говорит он.

СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ДОХОДЯТ ДО 28%

По данным регистрационной службы, в 2008 году в Казани было зарегистрировано 27 975 договоров ипотеки (для сравнения: в 2007 году - 14 191 договор, рост составил 97%). В начале 2009 года регистраторы отметили резкий спад регистрируемых ипотечных сделок — на 54%. В 2008 году примерно 30% жилья приобреталось с привлечением заемных средств.

По словам Шагиахметова, кредитование на покупку первичного жилья в городе практически свернуто, а если и предлагается, то недоступно большинству потенциальных заемщиков.

Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам. В прошлом году ставка по ипотеке для физических лиц снижалась до 10% годовых в рублях, сейчас доходит до 28%. "Кроме того, увеличилась единовременная комиссия за открытие ссудного счета, и в разных банках она составляет теперь от 1% до 4%. Практически везде появилась комиссия за рассмотрение заявки, в том числе и для клиентов, чьи заявки подает кредитный брокер", — приводит данные Фахруллина. "Сейчас по радио некий банк с неким застройщиком рекламируют совместную программу кредитования под 28% годовых. На мой взгляд, здравомыслящий человек по такой ставке кредит не возьмет, к тому же на дешевеющую недвижимость", — рассуждает она.

Чтобы как-то поддержать объемы продаж в условиях, когда ипотека дала сбой, строительные компании стали продавать недвижимость с беспроцентной рассрочкой. "ЮИТ-Лентек" при первоначальном взносе в 25% предоставит рассрочку на покупку квартир в ЖК "Современник" до октября 2009 г. В "Мостафе", оплатив 20% стоимости квартиры, можно заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа до трех лет.

К ЛЕТУ НА РЫНКЕ МОЖЕТ ПОЯВИТЬСЯ МНОГО ЗАЛОГОВЫХ КВАРТИР

В Татарстане растет число просрочек по ипотечным кредитам. По информации Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан (УФСС РТ), если в январе в исполнительном производстве у службы судебных приставов РТ находилось всего 10 дел по невозвращенным ипотечным кредитам, то в марте - уже 45.

"Проблемы с выплатой ежемесячных платежей возникают прежде всего у заемщиков, получивших ипотечные кредиты в 2007 году, — говорит Фахруллина. — Тогда некоторые банки выдавали кредиты без первоначального взноса людям с неподтвержденным доходом".

Риэлторы также отмечают рост числа заявок на срочную продажу заложенной недвижимости. По словам Абсалямова, сейчас залоговых квартир на рынке уже стало больше, к лету это может принять массовый характер. "В условиях, когда рынок стоит и продать заложенную квартиру нелегко, банки до последнего стремятся решить вопрос с заемщиком полюбовно", — говорит он.

По словам сотрудника пресс-службы УФСС РТ Лиры Акмалетдиновой, банкам невыгодно доводить ситуацию до суда, поэтому сначала они ведут переговоры с должником. Например, дают отсрочку по оплате кредита. "Если и это не помогает, после соответствующего судебного решения на объект недвижимости налагается арест, и он выставляется на торги. Квартира теряет в цене 15%, если ее не удается продать в течение месяца, еще через месяц уценка составляет 25% и реализацией имущества по закону занимается сам взыскатель, т. е. банк", — рассказывает она.

Джамалиева советует обратить внимание на квартиры, находящиеся в залоге у банков, — это неплохая возможность приобрести жилье дешевле рыночных цен, иногда даже новое. "Объект может продаваться со скидкой до 25%, ведь у таких клиентов нет возможности ждать. Тем не менее покупатели почему-то боятся подобных предложений и теряют интерес к квартире, когда узнают о банковском залоге. На мой взгляд, бояться им нечего", — недоумевает Джамалиева.

КАЖДУЮ НЕДЕЛЮ ЗАКРЫВАЕТСЯ НЕСКОЛЬКО АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ

По данным аналитической службы МИАН, в 2008 году риэлторской деятельностью в Казани занималось более 500 частных маклеров и более 100 агентств недвижимости. Но число крупнейших агентств, действовавших в городе, не превышало 15, а их доля на рынке составляла около 60%. В конце 2008 года, по данным Гильдии риэлторов Татарстана, в Казани закрылось примерно 100 агентств, в основном мелких. Абсалямов отмечает, что этот процесс продолжается до сих пор: "Небольшие игроки остаются без работы, по нескольку агентств закрываются каждую неделю". Оставшиеся на рынке игроки готовы работать за меньшее вознаграждение. По словам Абсалямова, риэлторская комиссия составляет сейчас 2-3%, тогда как в прошлом году доходила до 5% от суммы сделки.

Источник: "БИЗНЕС Online"

Поиск

Мониторинг цен

Случайная новость

Фасады улицы Московской обретут единый стиль

Незавершенные объекты строительства в центре Казани будут рассмотрены на заседании Градостроительного совета. Строительство будет продолжено, только если они соответствуют всем нормам и правилам застройки, в частности, новому Проекту зон охраны объектов культурного наследия. Об этом заявил на очередном заседании Комиссии по сохранению и развитию исторического центра столицы Татарстана Мэр Казани Ильсур Метшин.